2018年合肥瑶海新站区二手房成交分析及近期购房建议( 四 ) 原标题：2018

我们可以看到38中板块的次新房，大部分是上涨的，但整体涨幅并不高。几个成交量比较大的小区，比如：御景湾，恒盛豪庭，坝上街环球中心，涨幅相对较大，资产比较优质；紫云府，鼎元府邸，略有小幅下跌，资产相对中等。

38中学区房整体跌幅为-2.51% ，在我列入研究的学区房里面， 38中是唯一一个房价下跌的学区。尽管38中学区房同比下跌，但跌幅要远远小于板块均值，去年下半年的跌幅也小于全年水平，说明38中板块房价相对坚挺一些。

38中不是我分析的合肥7所真学区之一，但目前是瑶海区最好的公办初中，排名在二档学区首位，这也是我把它列入学区研究的原因。很明显，与其它真学区相比， 38中基本体现不出学区溢价（《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》微信公众号“小易论楼市” ，回复“学区”查看）。

经常有一些人在小密圈里提到这样的问题：如何在瑶海区买改善性住房，同时还能兼顾保值？其实瑶海新站区整个区域几乎都是劣质板块，买大户型是非常危险的选择，能够保值的小区非常有限。

这样的小区应满足几个条件：1、房龄相对年轻；2、学区相对好；3、成交量大；4、最好是品牌小区。学区和房龄是房产保值升值的最重要因素，成交量大意味着流动性好，品牌小区可以使保值期更长。

如果从这几个方面考虑的话，我认为最佳选择应是保利熙悦府，满足品牌小区，房龄新，双学区。其次是御景湾和恒盛豪庭，成交量相对大，户型相对好一些。最后还是华润紫云府，品牌小区，成交量大，但是户型相对差一些。

除了38中学区以外，保利东郡二手房价格基本突破1.6w ，几乎比周边二手房高出50% 。品牌小区，房龄非常新，自带商业。这说明，只要规划合理，招商靠谱，也能在一个相对劣质的板块，走出一个独立行情，这就是品牌的价值。

2018年合肥瑶海新站区二手房成交分析及近期购房建议( 四 )