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乐居财经|朱保全：物业的本质是GP( 四 )


今天我们在用无人机、图像识别等等的方式在“看” ， 物业总公司跟一线的关系非常非常微妙 ， 因为这个行业 ， 你说它好 ， 它也不是那么好 ， 你每天都在花钱 。 所以我在2012年写过一篇文章 ， 我说为什么物业公司（内部）更多的是通报批评 ， 而不是表扬？
物业的总公司跟一线之间这种关系非常微妙 。 因为这个行业你说他好 ， 每年1月1号 ， 如果按财务的权责发生制 ， 他的收入已经都到位了 。 当然因为收缴率 ， 现金流不一定有那么好 ， 之后的每天都在花钱 。 为什么物业公司更多的都是通报批评而不是表扬？因为你一年都在省钱 ， 你钱已经收到了 ， 收多少已经定了 ， 这是好的；但是不好的是 ， 也只能收这么多了 ， 剩下的就是花钱的事 。
所以物业很重要的一件事就是总公司看好一线公司花不花钱 ， 一个不花钱的项目现场一定是有问题的 。 因为这个时候它跟激励考核各方面是矛盾的 ， 所以我们看到了跟装修的冲突、跟外卖的冲突 ， 也包括跟经纪人之间的冲突 ， 设置一位门岗守在这里 ， 80年代向香港学 ， 叫“私家花园 ， 非请莫入”；但是今天全进来了 ， 中间到底拦不拦这一道？这是面临的一个问题 。
机会永远存在
【乐居财经|朱保全：物业的本质是GP】这些物业公司到底还值钱吗？
说起物业 ， 大家讲的故事是“离客户近+保安拦截” ， 现在又说是“多种经营” 。 但是 ， 在过去15年里面 ， 物业公司与各个行业没打过一场胜仗 。 电梯广告全覆盖了 ， 快递全覆盖了 ， 中介全覆盖了 ， 外卖全覆盖了 。 现在最可怕的是业主自己从小区里面开始搞社区团购了 。 原来是别人进来 ， 现在是从里面出去了 。 被一一攻破之后 ， 物业公司在这个过程中显得毫无还手之力 。 在这个过程中 ， 保安跟他们确实在这中间发生过很多冲突 ， 但这些都是局部的小问题 。 从APP上跑出了一个个百亿千亿的公司 ， 虽然现在物业公司也几百亿、上千亿了 ， 但是跟“故事”相比 ， 好像一直没有解决一个问题 ， 就是“拿回扣”和“做多种经营提成”之间 ， 哪个更容易？如果这个问题没解决 ， 我觉得今天很多故事其实都是浮云 。
那么物业公司到底值不值钱？没有一个行业比这个行业更好了 。 其他所有行业全是用脚投票的行业 ， 只有这个行业是51%的人投票就能够决定100%的事 。
我们可以算一笔账 。 一个10万平米的小区 ， 一平米涨5毛钱物业费 ， 一年60万 。 假如这5毛钱是因为物业干得好 ， 拿到好的溢价 ， 这5毛钱很少摊回到成本里面 。 如果我们假设摊3毛钱回去 ， 留2毛钱回来 ， 那么市场一看 ， 还有哪样生意能够让你卖到每家每户 ， 并且赚到每平米每个月两毛钱的利润？你得卖多少的东西？并且人家让不让你卖 ， 你卖的这个东西好不好 ， 虽然有通道 ， 人和产品才是真正决定性的 ， 你又不是生产产品的人 。 你卖回什么东西能值这两毛钱的物业费？但你只需要在这个小区里好好干 ， 有51%的人同意 ， 你就可以把这5毛钱涨上来 。 所以物业的本质是花好钱 。
我跟包总讲 ， 咱们不光长得像 ， 干的事也是一样的 。 但你们读985、上常春藤才能干这些事 ， 我们大概初中毕业就可以干这件事 。 不论学历高低 ， 核心是信用 。 物业公司本质上就是个GP ， 1月1号收了业主的钱 ， 一年能不能把这个钱花好、花到业主满意 ， 或者业主打赏？对于这个基金来说 ， 平时拿2%；对于物业公司来说 ， 拿的是超额的酬金、超额的收益 。
所以实际上物业公司本质上是个GP 。 但是你要想做好一个GP ， 是否专业 ， 并且是否愿意透明 ， 是物业的核心 。 如果这些事都做到了 ， 我相信没有哪个业主愿意把你撵走 。 请问包总 ， 你会不会给20倍以上的钱？如果说我再有点规模 ， 你愿不愿意给到我25~30倍的钱？我相信会愿意的 。 这个时候 ， 你拿着20倍到30倍的钱 ， 我觉得心里是踏实的 。 其实我们看国外物业公司在上市的物业公司里面,大概也就是20~30倍 。 但是你别忘了 ， 这些公司 ， CBRE和仲量联行 ， 已经都超过了200年的历史 ， 经历了资本市场的上下上下的几轮的过程 ， 大家给到了20~30倍的市盈率 。 我相信能拿到这个市盈率 ， 我们已经超过了很多行业了 。


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