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乐居财经|朱保全：物业的本质是GP( 二 )


我在万科物业做新员工培训 ， 面向所有的新员工我会讲一堂课 ， 这堂课讲两个内容 ， 一个讲万科物业的文化 ， 一个就讲这一点（最后一百米的服务） 。
我想今天中国讲的物业管理跟全球讲的物业管理应该还不是一件事 。 为了拉通这个 ， 我用一些最基本的咱们做房地产行业的一些词把它给串起来 。
首先城市很重要的一个数据叫容积率 ， 如果我们在农村长大的 ， 你肯定没有接触过物业管理 ， 物业管理跟容积率非常相关 ， 城市它也是随着容积率聚集而成的 。
那么对于不动产有两个属性 ， 一个是叫产权属性 ， 全世界历史上有两大流派 ， 一类是登记房子 ， 一类是登记人 。 中国是登记房子的 ， 从明朝开始 ， 鱼鳞图册就在登记房子 。 因为它不会动 ， 现在房地产的这种长期性 ， 所以它具备资产属性 。 另外这个房子 ， 不论你是什么开商场的还是住宅还是写字楼还是什么样 ， 不管在什么样的形态 ， 就是两件事 ， 一个是自己用 ， 一个是拿出去租赁 。
这个维度 ， 我们可以用二象限去看待 。 在一块土地证下面有多业权和单一业权 ， 然后使用还是租赁 ， 形成了两类业务 ， 一类业务是PM（PropertyManagement） ， 一类业务是FM（FacilityManagement） ， 分别是物业管理和设施管理 。
今天大家对于这两件事情本身就是混淆的状态 ， 所以在跟外国人做国际对话的时候 ， 有时讲中国的物业管理 ， 人家听不懂 。 虽然他没见过中国这么大的住宅小区 ， 但是我觉得一个行业要想成为一个大的行业 ， 一方面要有市场 ， 一方面要有国际通用的语言 。
物业与多业权
我觉得中国这一方面 ， 比如说我们做的很多企业总部的业务 ， 大家都叫做物业 ， 其实这个不叫物业 。 今天做的市政的业务大家也叫物业 ， 其实这也不叫物业 。
有了这个区隔之后 ， 我们再来看物业 。 我们只谈PM ， PM用最形象的话描述 ， 是什么呢？就是三个和尚挑水 。 一个和尚住独栋 ， 一个小区就他一户 ， 他是不需要请第三方公司的 ， 请一位干活的人或者是自己干都可以 。 两个和尚住双拼的时候 ， 也可以比较容易达成共识 。 但是三个和尚在一块儿 ， 就不容易达成共识 ， 最后一把火把庙给烧了 。 所以物业管理的出现就是因为多业权出现在一块土地上 ， 这个时候 ， 我记得80年代推行的“门前三包” ， 最后没有人能做好 。
对于在一个建筑里边形成了多个业权或者多个租户的时候 ， 在公共部位电梯、楼道、大堂、绿化等等这些事情上 ， 需要一个第三方的人来替大家把它管起来 。 管理好的前提是什么？是你这三个和尚先得开个会 ， 大家达成共识 ， 说咱们请一个人过来帮咱们打理这些事 ， 那请这个人你得给他钱 ， 所以三个人凑起来 ， 怎么算呢？房间大点就多出点 ， 所以物业管理费计算按套内计算 ， 但是物业公司的成本是什么呢？它管的是套外的 。
所以有的时候大家经常说 ， 我住一倍容积率的花园洋房 ， 我付10块钱的物业费 ， 好贵 。 其实如果你住一个两倍容积率的小高层 ， 你付5块钱的物业费 ， 享受的服务是远远好于那10块钱物业费的 。 因为它的公共空间远远大于室内的空间 ， 也就是成本空间远远大于付费空间 。
这里面有一些大家理解上的误区 ， 那有这些基本的关系之后 ， 很多基于物业的矛盾就可以解决了 。
比如说不住的房子要不要交物业费 ， 说完这句话 ， 网友估计就开始骂了 。 做事情你要讲究一个本质 ， 对吧？不管你在不在家里 ， 你回来的时候 ， 这个小区的保安在那站岗 ， 家门前一路的灯要是亮的 ， 路要是干净的 ， 其实这跟你住不住在这里是没有关系的 。 家里乱成什么样子是自己家的事 ， 而小区的公共部分实际上是你和你邻居达成共识的事情 。
另外 ， 就是关于电梯如果出事 ， 到底谁该承担责任？有的时候你看大家开车 ， 开了25年的车 ， 如果你的车借给你的朋友 ， 在路上如果他撞了人 ， 请问你作为车主 ， 你要不要承担责任？你需要承担责任 。 但是你买房子的时候 ， 开发商可是把这个电梯卖给你了 ， 你是这个电梯的业主 ， 其实跟车是一个道理 ， 如果这个电梯出了事情 ， 第一责任人是业主 。


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