乐居财经|朱保全：物业的本质是GP
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最近有一些锦旗火了 。
这是因为万科物业的项目引起的 ， 但是现在呈病毒之势 ， 在整个物业行业蔓延开来 。 在很多个小区 ， 大家形成了送锦旗的一种风景 ， 锦旗上面有一句病毒式的话 ， 叫“干啥啥不行 ， 收钱第一名” 。 出了这种事情之后 ， 各种各样的建议 ， 其中最理性的建议就是去告他们、索赔 ， 要用法律的手段 。
这话说得没错 ， 但是背后实际上是大家对物业管理到底是什么不太懂 。 并不是说送锦旗这个人他不懂 ， 而是传播这个锦旗的人 ， 大家不太懂这个是什么 。
那么后来怎么办呢？我们万科物业宁波公司就给这个小区的全体业主写了一封信 ， 大概就是青山绿水江湖再见 。 我们启动了退出这个小区的服务 ， 这个锦旗传播得很快 ， 但是一直没有上热搜 ， 这封信出了之后 ， 在过去5天里边 ， 上了热搜 ， 为什么会上热搜呢？
因为它出现了观点 ， 出现了内容 。 单纯一面锦旗是没有内容的 ， 大家把它当成一个游戏 ， 但是形成了内容之后 ， 尤其是在前天 ， 大概还在热搜的第24名 ， 我看仍然在传播负面的消息 ， 但是形成了大家对这个行业的一个讨论 。
我觉得这个时候资本市场在炒作物业股价的同时 ， 大家冷静下来来看待这个行业到底是什么 ， 是非常有价值的 。
刚好赶上今年疫情 ， 这个会从年初拖延到这个时候 ， 本来去年约定的议题是谈物业城市 ， 到了今天 ， 临时改变了内容 ， 我想跟更多的朋友线上线下分享一下我对物业的认知 。
那么物业到底是什么呢？
我们先看一组数据 ， 上市物业公司市盈率中位值超过了45倍 ， 这个大家都知道；但我们从外接的二手物业数据看 ， 起始物业费收缴率小于70% 。
虽然上市公司都愿意说自己是90%多 ， 但是实际上我们收回来跟业委会签的这些物业项目 ， 最开始第一年大概物业费收缴率就是70% ， 后来至少要三年左右的时间才能把它做上去 。
我一直问这个答案到底是什么？大概就是物业公司收投资人钱的能力远大于收客户钱的能力 。
我们再看一组数据：从事物业行业的人90%没念过大学 ， 现在链家的经纪人都是念过大学的 ， 地产行业80%大于大学本科 ， 基金和投行也不能说100% ， 99%都是大学本科以上 ， 而且都是名校毕业的 。 如果社会在进步的话 ， 它一定是知识在决定世界的进步 。
那么我也一直在苦苦追问一件事 ， 到底是一群劳动者干出了令高智商乐得出钱的行业？还是一群高智商投资人投出了一个不为人知的故事？
所以这个故事到底是物业人的故事 ， 还是投资人的故事？现在我们大概率其实还是开发商的故事 ， 所以大家不要以为这个开发商现在被边缘超越了 ， 那边缘被超越的时候 ， 干边缘的人还是中间的那个位置 。
物业是什么
我做物业之前也是做开发商的 ， 十年前别人说我用天使投资的方式进入了一个不被看好的行业 。 我从南京回深圳开始接手万科物业 ， 在这个期间也不断去摸索 ， 物业到底是什么 。 物业这个词“property” ， 它会出现在不同的地方 ， 比如说在黑石的报告里 ， 它等于资产；但是在大家的语言里面 ， 物业管理是什么呢？“保安+保洁+保修+保绿” ， 叫“四保” 。 原来我们还在一直翻译不同的英文单词 ， 我们去年收了戴德梁行的物业管理 ， 我们发现在美国的网站上 ， 这四保都是一个英文单词 ， Janitor 。
那么我就说我们在中国叫物业管理 ， 但是其实我们一直没有干这个“P”事儿 ， 资产的这件事被链家干了 ， 干物业管理的反而没去干 。 但在今天的资本市场这个等于什么呢？分散的市场 ， 说再大你也没有多大 。 保安可以把门开开 ， 但是现在链家的人已经是大学生了 ， 我觉得你面对一个优雅的经纪人 ， 他会是个什么状态？另外就是最后一百米的服务 ， 这可能是在过去的这段时间大家一直在谈的话题 。
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