负债率近80％扣非归母净利大降两成旭辉控股转向代价不小( 三 ) 有研究显示

2018年末明星职业经理人孔鹏的离职，一度让旭辉控股登上热搜。孔鹏系该公司北京区域事业部总经理，其2013年加入旭辉后曾将公司北京市场业绩提升至百亿规模。

不过孔鹏的离职或也反应了目前旭辉控股在北京市场的困境。 2018年该公司在北京仅联合收购一块土地，即朝阳区孙河项目，不过权益占比只有20% 。上海也是同样情况， 2018年旭辉控股在上海拿下杨浦区定海社区商业项目，权益占比为50% 。

《投资时报》采访人员注意到，在一线城市拿地减少的同时，旭辉控股重心已明显向二三线城市倾斜。申万宏源的研究报告显示，在公司目前的土地储备中，按面积计算，一二三线城市分别占比2%、68%和30% 。

有相关从业者指出，随着热点城市的调控升级，二三线城市成为房地产企业青睐的目标。但目前二三线城市整体成交降温，未来或对进入该领域的房地产企业盈利能力产生影响。

目前旭辉控股合同销售均价呈下降的趋势。年报显示， 2018年该公司合同销售均价为1.59万元/平方米，较2017年的1.65万元/平方米小幅下降，而2019年2月合同销售均价为1.59万元/平方米。

值得注意的是，土地销售均价的下跌可能造成公司毛利率的下降。旭辉控股年报，显示公司毛利率从上一年度的27%下降至2018年的25% 。不过，年报同时表示，如果扣除子公司并表的会计影响，公司当期实际毛利率水平接近35% 。

旭辉控股方面解释称， 2018年合同销售均价的下降原因在于公司进一步拓展全国布局，同时也受宏观政策及市场影响。未来公司新增土地成本有所下降，相比于销售均价仍有较大利润空间，并不会对未来毛利率产生负面影响。

负债率近80％扣非归母净利大降两成旭辉控股转向代价不小( 三 )