外资进入本市一闲置建筑将“变身”养老机构( 三 ) 双赢！苏州养

改建成养老院吸引客流成难题

选址难，择好地段更是难上加难。退而求其次，不少机构把投资目光拓展至城区外围。

位于吴中区胥口镇的苏州红日养老院是2017年“细则”实施后，第一家通过闲置资源改造成养老机构审核并开业运营的。其原址前身是胥口建筑安装工程公司的一幢闲置商务大楼，毗邻胥口镇镇政府。

苏州红日养老院所在的这幢14层大楼，外观气派，共有143间客房，装修在小镇上算得上高端，卫生间配备了无障碍设施和部分智能卫浴设备。张琴是苏州红日养老院的股东之一，她告诉采访人员，养老院收费根据老人生活自理能力和身体状况细分，生活能自理的健康老人平均一个人费用在4000元左右。

但就目前看来，这家养老院的入住率不太乐观，从2017年12月开业至今，384张床位入住率只有1/3，其中本地老人占了60%左右。“我们核算过，只有入住老人超过200位以上才能保本，2018年我们亏损了400多万。”张琴说，由于背靠着连锁养老机构，所以能支撑短期内“入不敷出”的局面，比赢利更重要的是快速抢占市场。

在张琴看来，地段偏僻是目前养老院门庭冷落的一大硬伤。找合适的地方太难了，我们“几乎把苏州都‘翻’了个遍才找到了现在这个场所。”张琴说，这幢商务楼本身是毛坯房，改造空间大，租金也不贵，近万平方米的场地每年租金200万元，租约期长，一签就是20年，关键是还将土地性质临时由商务用地变更为养老用地。这些都是不可否认的优势。“新建一家养老院，除了投资大之外，从建造到开业周期也要好几年，作为民企，肯定是等不起的，所以用闲置资源改造是最理想的解决方案。”她说，苏州的养老产业潜力巨大，目前计划再开3家连锁养老机构。

魏谋文告诉采访人员，闲置厂房改造成养老机构，租金便宜，厂房又大多是毛坯的，改造空间大，而挑高等高度优势又利于消防设施布局。但不可否认，厂房也有很显而易见的弊端，比如，距离城区和居民区较远，公共交通不发达。他说，以福星护理院为例，入住老人平均年龄在85岁，子女也大多在五六十岁，80%以上子女是乘坐公交车前来探望父母的。

“但是鱼和熊掌不可兼得，市场还是靠培养的。”魏谋文说，2007年创办的苏州市福星护理院，就是利用学校闲置培训宾馆改建而成的。放在10多年前，宝带西路靠近国际教育园北区的这片区域也是前不着村后不着店的偏僻地，而现在各项配套都上去了，养老院的口碑做出来了，也就不愁客源了。