未来可期！2019中国城市发展潜力排名发布，深圳第一( 九 )

2025-12-21

从历史经验看，过去不少城市的房价存在三年左右的小周期，涨一段调整一段，小周期的背后是房地产调控、地方对土地财政的依赖、需求释放与透支等因素。

2015-2016年京津冀、长三角、珠三角部分城市及一些省会城市房价已连续低迷2年以上，目前成交量有所回暖，市场逐渐趋稳。此类城市在一线城市中有北上广深，二线城市中有天津、南京、无锡、苏州、杭州、济南、郑州、武汉、东莞等，三线城市中有廊坊、温州、嘉兴、珠海、惠州、中山等。而部分前期主要受棚改货币化刺激导致房价大涨、同时缺乏基本面支撑的三四线城市存在一定调整风险。

从可售库存看， 2019年3月一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月，三四线城市库存去化周期从2018年下半年以来有一定上升。

可售商品住宅数据可得性较差，我们选取分线样本城市进行分析。一线城市选取4城：北京、上海、广州、深圳；二线城市选取16城：天津、重庆、南京、武汉、成都、苏州、厦门、西安、长沙、宁波、福州、青岛、长春、杭州、济南、南昌；三四线城市选取9城：徐州、莆田、东营、芜湖、焦作、南平、三明、滁州、安庆。

2015年以来，得益于棚改货币化政策三四线城市可售库存去化周期持续走低， 2018年5-6月最低不到7个月，但逐渐上升。 2019年3月，一线、二线和三四线城市可售商品住宅去化周期分别为11.7、10.5和11.4个月。需要注意的是，库存去化周期对销售非常敏感，比如部分城市商品住宅销量当前处于历史低位，一旦成交回暖，去化周期将明显下降。

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