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房企|打破低估值魔咒，房企分拆上市热火朝天( 二 )


“房住不炒定位下 ， 要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性 ， 下半年金融监管升级是促进市场平稳运行的重要保障 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩在公开报告中指出 ， 境内金融监管升级符合前期银保监会的政策导向 。
寻找新的利润增长空间
身处资金密集行业 ， 房企规模扩张、战略转型均需大量资金投入 ， 为直接利用融资平台 ， 开发商选择分拆旗下业务与资本市场深度融合 。 值得注意的是 ， 除了大热的物业股 ， 文旅、代建、园林等均已被房企提到上市日程 。
4月17日 ， 奥园旗下文旅板块中国文旅集团有限公司向港交所递交招股书 ， 其招股书显示 ， 2017年至2019年期间 ， 中国文旅集团分别收入1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元 ， 净利润分别为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元 。
6月24日 ， 雅居乐(03383.HK)发布公告 ， 建议分拆雅城集团股份在联交所主板独立上市 。 目前 ， 雅居乐集团拥有两家上市企业 ， 包括雅居乐控股与雅生活 ， 如果雅城成功上市 ， 将是该集团第三家上市公司 。
“对在资本市场估值较低的房地产行业来说 ， 分拆旗下成熟业务上市 ， 可以较高估值获得可观的融资额；同时将子业务进行独立运营 ， 有利于该业务的潜在价值显性化 ， 为企业带来更多发展机会 。 ”中指研究院认为 。
《2020中国房地产上市公司测评研究报告》显示 ， 2019年在港上市房企平均市盈率和市净率分别为8.19倍、0.85倍 ， 沪深上市房企平均市盈率与市净率分别为7.65倍和0.91倍 ， 同比均有所降低 。
如是金融研究院院长管清友在2020博鳌房地产论坛上表示：“房地产估值逻辑正在发生变化 ， 以前是按照金融逻辑估值 ， 现在要按照制造业和消费行业估值 。 杠杆加不上去、拿地自有资金提高 ， 赚不到金融和杠杆的钱 ， 所以估值上不去 。 ”
股价低迷 ， 不但直接减少股东财富 ， 还会影响房企市场形象 ， 增加再融资难度 ， 提高融资成本 。 目前港股物业板块市盈率普遍高达30倍左右 ， 一旦房企将其分拆上市 ， 该板块估值将较地产母公司翻倍增长 。
不仅如此 ， 随着房地产行业回归理性发展 ， 完全依靠传统业务已不能保证房企未来的盈利水平 。 以恒大为例 ， 8月16日 ， 该集团发布盈利预警 ， 上半年公司核心净利润预期约193亿元 ， 同比下降约37% 。
对于利润下降的原因 ， 恒大称 ， 受新冠肺炎疫情影响 ， 公司进行全国促销活动 ， 实施销售价格优惠及营销费用上升 ， 而其间外汇汇率波动引起外汇亏损 ， 附属公司对新能源汽车的投入引起合并报表亏损 ， 都进一步缩减了利润空间 。
此时分拆物业上市并出让一部分股权 ， 恒大可获得大量IPO资金 。 作为控股股东 ， 恒大还可借旗下物业板块获得投资收益 ， 按照持股比例享有分拆子公司上市的净利润分成 ， 对传统业务盈利形成补充 。
对物业公司来说 ， 分拆上市后可拥有独立融资平台支持自身发展 ， 有助于提升房企在细分领域的竞争力；母公司的经营发展战略也将更为清晰 ， 管理者会有更多时间和精力做好主营业务 。
建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖在2020博鳌房地产论坛上提出：“如果说传统的物业开发上市是1.0时代 ， 传统物管企业上市是2.0时代 ， 现在已进入把轻资产运营管理分拆出来单独上市的3.0时代 。 ”曾粤晖认为 ， 房企可尝试推进轻资产业务板块上市 ， 进行创新融资 ， 获得更高估值 。
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