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房企|打破低估值魔咒，房企分拆上市热火朝天

_本文原题为 打破低估值魔咒 ， 房企分拆上市热火朝天
房企融资抢地的热情持续数月 ， 如今这场“盛宴”开始出现终结信号 。 市场消息显示 ， 房企负债已进入监管视野 ， 根据剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等红线指标 ， 控制房企有息负债增长 。
不仅如此 ， 近一年拿地凶猛的房企将被重点监管 ， 房企募集资金用途也受到严格限制 。 目前 ， 具体细则还有待官方确认 ， 但已有房企开始自查 ， 针对上述指标衡量自身债务指标 ， 并提前铺排融资事项 。
多位受访专家表示 ， 近几年每到三四季度 ， 房地产信贷额度都会紧张 ， 目前国家政策倾向于支持小微企业融资 ， 信贷也侧重实体产业 。 在“房住不炒”定位下 ， 金融监管升级是促进市场平稳运行的重要保障 。
融资收紧 ， 房企正马不停蹄分拆旗下业务上市 ， 以再造融资平台、减轻资金压力 。 今年以来 ， 物业板块上市成为房企标配 ， 代建、园林、文旅也被推向资本市场 ， 借分拆上市实现二次融资 。
“今明两年房企债务将集中到期 ， 疫情影响销售回款 ， 融资压力更大 ， 多渠道融资是房企当前首要任务之一 。 ”同策研究院研究总监宋红卫告诉第一财经采访人员 。
被迫的融资诉求
分拆物业公司独立上市 ， 已成为房企今年最热衷的资本游戏 。
最新动态来自龙头房企中国恒大（03333.HK ， 下称“恒大”） 。 7月31日 ， 恒大宣布正考虑分拆物业管理业务于港交所上市 。 过去的2019年 ， 恒大物管服务收入43.8亿元 ， 已跻身上市物企前十 。
上市前夕 ， 恒大重组相关业务公司 ， 并引入战略投资者 。 8月13日 ， 恒大表示其全资附属公司CEG Holdings (BVI) Limited拟出售Mangrove 3,Ltd.28.061%股权 ， 总交易金额约235亿港元 。
Mangrove 3,Ltd.是恒大物业未来分拆上市的主体 ， 股权交割后 ， 恒大仍将拥有其71.9%的股权 。 但在股权交割后两周年内 ， 若恒大物业未能上市 ， 战投方有权要求恒大按交易对价加10%年利息的价格进行回购 。
“房企分拆上市主要为拓宽融资渠道 ， 同时达到‘一种资产、两次使用’的效果 。 ”中指研究院研报曾指出 ， 分拆上市后 ， 该业务便可在资本市场通过增发等再融资手段筹集资金 ， 更好地满足项目投资需求 。
对母公司来说 ， 分拆上市还可有效盘活公司资产 ， 通过出让一部分股权获得大量IPO资金 ， 改善企业资产流动性；同时母公司可利用再融资进行产能扩张或新项目培育 ， 为公司长期发展创造有利条件 。
抢滩资本市场的益处显而易见 ， 但促使房企加快上市步伐的 ， 是难以放松的地产融资环境 。
市场消息显示 ， 近期监管部门设置“三道红线”控制房企有息债务增长 ， 包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 ， 根据房企触线程度 ， 分档设定有息负债规模增速阈值 。
如果房企“三线”均超出阈值 ， 有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加；“二线”超出阈值 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值 ， 有息负债规模年增速不得超过10%；若“三线”均未超出阈值 ， 有息负债规模年增速不得超过15% 。
近期半年业绩会上 ， 中国奥园(03883.HK)在被问及该问题时称 ， 公司已按上述档次进行测试 ， 奥园指标表现不在监管限制范围内 ， 下半年预计有200多亿元债务到期 ， 公司现金储备694.4亿元 ， 压力并不大 。
鉴于很多房企存在“明股实债”现象 ， 鼎诺投资根据Wind数据按（有息负债-货币资金+少数股东权益）/归母权益这一指标统计了房企负债 。 数据显示 ， 触碰到三条红线、两条红线的房企均达50多家 ， 未来融资或将不同程度受限 。
与此同时 ， 一位不愿透露姓名的信托界人士告诉第一财经采访人员 ， 房地产信托融资一直比较紧 ， 实行额度控制 ， 具体为本季度房地产信托存量不能高于上一季度末存量 ， 全年额度上 ， 不能超过去年年底的量 。


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