上半年国内房地产大宗交易成交884亿，哪个城市热度高？( 二 ) 2020年上半年

刘兵表示，之前上海之所以成为外资最重要的投资地，是因为早在2009年，北京写字楼市场经历了高供应、高空置率、低租金，外资对其前景信心不足。而当时上海正好相反，市场空置率不断下降，相应地催生了上海房地产大宗交易的活跃。但是近年来的情况反过来，北京成为全国最为稳定的写字楼市场，租金最高，空置率长期保持低位，且租金回报率高过上海，外资基金也因此将目光投向北京。

对此，戴德梁行华东区资本市场部执行董事张维闵也认为，上海核心区甲级写字楼租金回报率低于北京是事实。而未来5年内还有超600万平方米的甲级写字楼入市，相当于50%的现有存量，给租赁带来压力。另外，很多境外投资人在上海买过物业，开始去其他一线城市和强二线城市寻求投资项目。

不过，论资产变现或流动性而言，张维闵认为上海表现优于北京，因为上海被认为是全中国最为透明，最成熟的大宗物业成交市场，常常是外资进中国的第一站。此外，它的高流动性、开放性的政策也吸引着内地基金或自用客户需求，比如海通证券收购绿地黄浦滨江写字楼、斯凯奇收购大虹桥富力物业。

广州空置率低，深圳净吸纳量领先

与北京、上海交易额占比8成相比，广州、深圳房地产大宗交易成交额占比仅为11% ，总额超过100亿元，与去年下半年相比下降比较明显。

但在戴德梁行华中区资本市场部主管、执行董事苏俭婷看来，广州的写字楼市场极度稳健。即使受疫情影响，二季度广州写字楼空置率仍处于6.7%的低位，租金也取得一线城市中的最低降幅，表现出强大的韧性和抗风险性。又由于各大机构利用粤港澳大湾区概念加持广州物业，近期渣打银行、上交所、深交所皆落子广州。

而从深圳来看，房地产大宗交易上半年成交56亿元，同比下降78% ，但宗数同比仅减少2宗，以中小型成交金额为主，平均成交额在5亿元左右。不过，如果不考虑去年同期华侨城大厦及中心城两宗超大型交易拉高整体成交金额，深圳房地产大宗交易依然活跃。

值得关注的是，深圳工业物业重回房地产大宗交易舞台，上半年出现3宗工业物业成交，贡献约21%的交易额，占比超过去年全年。拥有旧改概念的工业物业曾是深圳的投资热点，在去年交易沉寂后，今年开始恢复热度。

如果投资人想乘上粤港澳大湾区TMT（数字新媒体产业）的东风，在广深之间该如何作抉择？苏俭婷表示，深圳注重硬件制造及科技创新，而广州注重线上、虚拟方面，特别是游戏行业及电商直播。其中全国TOP3游戏公司有两家在广州。在行业大环境带动下，相关区域的表现也尤为抢眼，如天河区因受益于游戏产业，在广州GDP排名第一。而琶洲在总部集聚效应的利好下，吸引了阿里巴巴、唯品会、小米、国美等知名企业进驻。由此，琶洲办公空间的需求与日俱增。未来或承接珠江新城，成为广州下一个CBD 。