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中国|上市一周股价徘徊不前港龙加大合作谋规模

_本文原题为 上市一周股价徘徊不前港龙加大合作谋规模
上市第二个星期 ， 港龙中国（06968.HK）的股价仍在原点徘徊 。
7月15日 ， 港龙中国正式在港交所上市 ， 发行价格为3.93港元 。 虽然发行当日一度冲高 ， 但截至收盘 ， 港龙每股报价3.92港元 ， 跌幅0.25% 。
截至7月20日收盘 ， 港龙每股报价为3.9港元 ， 与发行价格相差无几 ， 总市值为62.4亿港元 。
作为今年第二家在港上市的内地房企 ， 港龙中国并未受到资本的过多青睐 。
根据上市前夕的股票认购结果显示 ， 港龙中国初步发售股份在香港认购不足 ， 合共接获2479份香港公开发售的有效申请 ， 认购合共1111.3万股香港发售股份 ， 相当于香港公开发售项下初步可供认购的4000万股香港发售股份约28% 。
这与今年首家上市房企汇景控股（09968.HK）的情况十分类似 。
2020年1月16日 ， 汇景控股也经历了发行股份认购不足 ， 以及上市首日破发的状况 。 在业内人士看来 ， 规模小、负债高、土储少或是上述房企不受资本青睐的重要原因 。
截至2020年3月31日 ， 港龙总土地储备为544万平方米 。
按照克而瑞出具的《2019年度中国房企总土储货值TOP100排行榜》 ， 排名第100的瑞安房地产土地储备为624.6万平方米 ， 港龙则在百名开外 。
7月18日 ， 北京某研究机构负责人告诉时代周报采访人员 ， 对投资者而言 ， 他们需要的是一个比较动听的上市故事 ， 即要让投资者相信 ， 公司模式可以复制 ， 规模化也可以实现 。
“五十强房企 ， 几乎都上市了 ， 剩下排队上市的房企 ， 通常规模都比较小 。 ”7月15日 ， 某不具名地产分析师告诉时代周报采访人员 。
合作开发比例增大
从营收增速看 ， 港龙中国的表现仍可圈可点 。
招股书显示 ， 2017―2019年 ， 港龙中国物业开发及销售收益分别约为4.34亿元、16.60亿元以及19.78亿元 ， 复合年增长率为113.5%；净利润分别约为0.33亿元、3.32亿元以及4.7亿元 ， 复合年增长率为278.6%；净利率则在三年内由7.6%增长至23.8% ， 毛利率由21.9%升至42.7% 。
业务快速增长背后 ， 在于港龙中国第三方业务数目的逐年增加 。
2015年底 ， 港龙中国主动与碧桂园接洽 ， 共同开发位于江苏常熟的一个项目 ， 港龙占该项目公司40%的权益 。
截至2016年1月1日 ， 港龙中国累计亏损人民币7000万元 ， 但到了2016年底 ， 港龙实现收入约4.72亿元 ， 毛利为1亿元 ， 利润及全面收益总额为3940万元 。
之后 ， 港龙中国决定进一步加大合作开发项目比例 。
数据显示 ， 2016年 ， 港龙中国共同开发项目数量仅为6个；2017―2018年 ， 数量分别增长至24个、35个；到了2019年 ， 公司64个开发项目中 ， 与碧桂园、中南建设、融创中国等公司合作开发项目数高达49个 ， 占比超七成 。
“目前正在规模化发展的房企 ， 一旦采取孤军奋战的做法 ， 就会在招揽客户方面缺乏优势 。 所以在全国扩张中 ， 与品牌房企联合开发或者打造地标性建筑以赢得政府优惠政策 ， 则是房企扎根外土、降低风险行之有效的策略 。 ”7月15日 ， 易居智库研究总监严跃进告诉时代周报采访人员 ， 合作方在土地预算、产品定位、销售价格等方面有可能出现分歧 ， 甚至导致拆伙 。 ―2019年 ， 港龙中国共与三家第三方业务伙伴终止合作 。
上市产生积极影响
事实上 ， 上市将对港龙中国日后的财务情况产生积极影响 。
招股书显示 ， 随着业务规模的快速增长 ， 港龙中国的负债也逐年攀升 。 2017―2019年 ， 港龙合约负债分别为25.27亿元、36.54亿元、84.16亿元；对应的资产负债比率分别为98.8%、122.1%及172.6% 。
根据和讯房产发布的数据显示 ， 2019年百强上市房企资产负债率为101.8% 。
负债走高的同时 ， 港龙中国的融资成本也居高不下 ， 这也是多数小型房企的共同特点 。


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