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不在北京工作的外地人怎样满足北京购房条件

谢谢邀请，如果不在北京，可以找公司代缴社保，满5年就可以了，但是如果现在才开始，5年的时间太长了，直接买不限购的房屋就可以了，下面可以看看我们几个经典的买房案例，不仅破了限购，还可以做到0首付，全额兜底，0风险。
一、案例1，破限购，0首付
客户在北京没有购房资格，所有只能买不限购的法拍房（具体不限购原因可咨询致享融客服），客户手里资金为0，所以也就是既要破限购，还要做到0首付，房屋市场价在400-425万。
不在北京工作的外地人怎样满足北京购房条件
资金方案解析：
1、信贷做首付：客户500强外企，在半个月内操作100万信贷作为保证金以及其他费用支出备用。
2、垫资交全款：总价320万，客户用60万信贷，剩余260万由致享融-自贷宝平台垫资。
3、抵押还垫资：在拿到房本后，办理抵押贷款，批贷262万偿还垫资，利息由预留的信贷支付。
二、案例2，首房首贷，45万首付，9成杠杆
客户属于刚毕业不到2年的大学生，自有资金较少，原计划是50万，实际到位45万，通过办理不上征信信贷120万，按揭贷款292.5万，资料齐备后三个工作日批贷放款。由于不上征信的信贷月供相对较高，后续又办理先息后本，随借随还信贷150万用于赚取投资收益以及作为信用卡月供周转。
不在北京工作的外地人怎样满足北京购房条件
资金方案解析：
1、信贷做首付：客户是央企子公司员工，可以办理不上征信信贷做首付，对于法拍房，其实也可以直接办理上征信的信贷作为首付，因为法拍贷按揭批贷放款很快，完全可以利用信贷还没上征信的时间差完成按揭贷款的放款。
2、法拍贷按揭：法拍房可以贷款，而且比正常的二手房批贷放款更快，一般在资料齐备后3-5个工作日就可以批贷放款，而正常的按揭需要一个月左右的时间甚至更长，法拍贷按揭和二手房按揭的贷款利率（5.39%），期限25年，贷款首付比例也相同（首套普通住宅35%，非普通住宅40%，二套普通住宅60%，非普通住宅80%）。如果是二套非普通住宅，我们就建议全款做抵押贷款了。
3、信贷解压力：由于不上征信信贷的还款月供比较高（等额本息还款），100万信贷月供约为3.3万/月，所以后续需要充分利用信用卡，不上征信的信贷进行周转。
三、案例3，破限购，负首付约100万
客户是投资客，已经无购房资格，所以需要破限购，还需要高杠杆，那就需要高评高贷，破限购最好的方式就是通过法拍房，经过精心的分析，发现天通苑的一套房子可以破限购，而且有一家银行评估值可以达到957万（市场价在700万左右，其他银行的评估价在600万左右），也就是说做6成，抵押贷款就可以贷到570万，从交全款到办理完抵押贷款一共80天。
不在北京工作的外地人怎样满足北京购房条件
资金方案解析：
1、信贷做首付：客户500强外企，在很早以前就做了信贷规划，全部信贷资金超过300万。客户由于一直有买房投资需求，所以在较早以前就做了信贷规划，所以办理了较多的信用贷款。
2、垫资交全款：总价509万，考虑土地出让金等，全部按550万考虑，客户自有信贷资金300万，剩余250万由致享融-自贷宝平台垫资。
3、抵押还垫资：房屋银行评估价957万，抵押率60%，抵押贷款570万，同时按可以办理装修贷50万，大额信用卡30万，考虑到抵押+信贷的模式，可以做到负100万以上。
四、案例4，非直系亲属接力，首房首贷21年按揭
客户父母北京人，有首房首贷，也有投资需求，首房首贷不利用的话比较浪费，但是父母的年龄已经到59岁了，很多家银行最多都只能做11年的法拍贷了（只有少量几家银行能做法拍贷），而且还有一个问题，客户本身有较多的信用贷款，信贷负债已经超过300万用做了首付，这种情况下，如果用直系亲属做接力贷，则需要先把信贷还掉，这样的资金成本会在较大程度上升，而且有部分信贷并不是随借随还的，所以会导致信贷额度受到损失。经过同多家可以做法拍贷的银行进行充分沟通，最后选择了非直系亲属做接力贷（共借人不上征信），期限21年，利率5.39%（基准利率上浮10%），贷款比例60%，贷款589.2万。后续还将继续直接操作二抵，确保做到0首付甚至负首付。
不在北京工作的外地人怎样满足北京购房条件
资金方案解析：
1、信贷做首付：客户是证券公司员工，在很早以前就做了信贷规划，全部信贷资金超过300万。客户由于一直有买房投资需求，所以在较早以前就做了信贷规划，所以办理了较多的信用贷款。
2、非直系接力：法拍房可以做按揭贷款，而且可以做接力贷，如果是直系亲属可以最高做到85岁，如果是非直系亲属按揭，可以做到可以最高做到80岁，该案例按揭贷款年限做到了21年，共借人不上征信。
3、二抵零首付：由于该房屋成交价是982万，房屋评估价可以达到1400万，在做个7成二抵，完全可以做到0首付。
上面的四个典型案例中提到了按揭贷款、信用贷款、抵押贷款和信用卡等几种资金解决方案。下面分别就几种资金解决方案进行更为详细的解析。
一、按揭贷款（法拍贷）
法拍房的按揭贷款也就是俗称的法拍贷，和正常的二手房的贷款政策完全一样，具体政策详见下面的表格。
不在北京工作的外地人怎样满足北京购房条件
二、信用贷款
在上面的4个典型案例中都提到了信用贷款，那么下面来详细解析如何办理无抵押信用贷款，主要分以下几个方面：
1、准入条件：有稳定的工作，体制内单位（公务员、事业单位、央企国企、BAT等大型企业、大型外企等）为最优质单位，有打卡工资（流水显示工资字样，非转账），有公积金等，如果是法人或者股东只能做少量信用贷款。
2、办理材料：身份证、收入证明（很多银行不需要）、公积金卡、一年流水（有些也不要，有些只要半年）等，有些补充房产能够增加额度。
3、产品分类（三类）：不上征信信贷、优质信贷（先息后本，随借随还）、普通信贷（等额本息还款，月供略高）
第一类：不上征信信贷，可以用作首付（二手房、新房、法拍房都可以做首付），单人最高可以做到（290万），产品详情如下：
（1）银行1，额度30万，月利率0.5%，期限3年，等额本息还款，3个工作日批贷放款。
（2）银行2，额度30万，月利率0.5%，期限3年，等额本息还款，3个工作日批贷放款。
（3）银行3，额度30万，月利率0.6%，期限3年，等额本息还款，5个工作日批贷放款。
（4）银行4，额度30万，月利率0.75%，期限3年，等额本息还款，5个工作日批贷放款。
（5）银行5，额度20万，月利率0.45%，期限3年，等额本息还款，2个工作日批贷放款。
（6）银行6，额度50万，月利率0.36%，期限3年，等额本息还款，5个工作日批贷放款。
（7）银行7，额度30万，月利率0.42%，期限5年，等额本息还款，5个工作日批贷放款。
（8）银行8，额度50万（夫妻双方办理），月利率0.63%，期限3年（可以永续），先息后本还款，1个工作日批贷放款。
（9）银行9，额度20万，月利率1%，期限3年，后息后本还款，2个工作日批贷放款。
第二类：优质信贷（先息后本随借随还），只可以用作法拍房按揭首付（二手房、新房不可以），单人最高可以做到（820万），未包含4大行产品，产品详情如下：
（1）银行1，额度50万，年利率7.2%，期限3年，先息后本、随借随还，1个工作日批贷放款。
（2）银行2，额度120万，年利率5.4-6.09%，期限5年，先息后本、随借随还，5个工作日批贷放款。
（3）银行3，额度30万（高管可以沟通到100万），年利率6.3%（团办可沟通到5.2%），期限3年，先息后本、随借随还，1个工作日批贷放款。
（4）银行4，额度100万（符合条件30起批），年利率5.65%，期限3年，先息后本、随借随还，5个工作日批贷放款。
（5）银行5，额度30万，年利率5.3%，期限3年，先息后本、随借随还，5个工作日批贷放款。
（6）银行6，额度30万，年利率6%，期限3年，先息后本、随借随还，每月需要归本10%（当天可以再取出），10个工作日批贷放款。
（7）银行7，额度50万，年利率5.88%，期限1-5年，先息后本、随借随还，10个工作日批贷放款。
（8）银行8，额度30万，年利率6.3%，期限3年，先息后本、随借随还，10个工作日批贷放款。
（9）银行9，额度30万，年利率6.5%，期限3年，先息后本、随借随还，2个工作日批贷放款。
（10）银行10，额度50万，年利率6.5%，期限3年，先息后本、随借随还，5个工作日批贷放款。
（11）银行11，额度100万，年利率6.5%，期限3年，先息后本、随借随还，10个工作日批贷放款。
（12）银行12，额度100万，年利率6.8%，期限1-5年，先息后本，15个工作日批贷放款。
（13）银行13，额度100万，年利率6.175%，期限1-5年，先息后本，10个工作日批贷放款。
（14）银行14，额度30万，年利率8.5%，期限1年，先息后本，随借随还，5个工作日批贷放款。
第三类：优质信贷（先息后本随借随还），只可以用作法拍房按揭首付（二手房、新房不可以），单人最高可以做到（180万），未包含4大行产品，产品详情如下：
（1）银行1，额度50万，月利率0.6%-0.85%，期限3年，等额本息，1个工作日批贷放款，一年后可以提前还款。
（2）银行2，额度30万，月利率0.78%，期限5年，等额本息，1个工作日批贷放款，半年后可以提前还款。
（3）银行3，额度30万，月利率0.55%-0.85%，期限5年，等额本息，1个工作日批贷放款，半年后可以提前还款。
（4）银行4，额度30万，月利率1.05%，期限5年，先息后本还款，3个工作日批贷放款。
（5）银行5，额度40万，月利率0.89%，期限3年，等额本息，3个工作日批贷放款。
三、抵押贷款
上面提到了抵押贷款下面主要对房屋抵押贷款进行一个详细的介绍，个人房屋抵押贷款分为抵押消费贷和抵押经营贷，抵押消费贷一般额度都在100万，最高的也就200万，在这里就重点讲解个人抵押经营贷款。
个人抵押经营贷款分为一抵和二抵（或者叫着一押或者二押），二抵是指有按揭贷款的情况下，再办理抵押贷款，反之，就是没有按揭贷款的情况下，办理抵押贷款叫着一抵。抵押经营贷办理的条件：
1）房龄，一般不能超过40年，当然也有些银行或者机构会针对房龄超过40年的房子放款，这个就需要找特定的银行办理了。
2）房屋面积，一般要超过40平米，如果房屋面积低于40平米很难办理抵押贷款，当然也有特殊的银行或者机构可以办理。
3）房屋性质，70年住宅、别墅、商住和办公用房，对于住宅所有银行都可以办理抵押贷款，别墅也有绝大部分银行可以做，对于商住和办公用房只有少量银行可以做。
4）借款人本人名下或者直系亲属名下必须有公司，关于经营的公司，不同的银行要求完全不同，有些银行还可以做实控（顾名思义，就是可以是某家公司的实际控制人即可），有些银行要求是公司的股东或者法人（不一定是真实经营，也就是我们说的壳公司），最为严格的是有些银行要求是真实经营的，这个就比较麻烦，而且要求提供财务报表和纳税申请表等。
北京地区抵押经营贷产品的重要参数：
1）贷款利率，最低的4.8%左右，主要集中在6-7%，高的也有8%，甚至10%左右的，当然各种产品都有自己的优劣势，没有绝对的优势或者劣势，要么就是被市场淘汰，要么就是一统江湖了，两者都不太好，产品优势过大，很容易出现坏账和呆账。
2）贷款年限，北京抵押贷款最长的20年，大部分银行的年限集中在10年和5年，也有3年和1年期的，可以根据自己需要选择年限，也是各有优劣势的。
3）还款方式，多种还款方式，先息后本，等额本息，等额本金等多种方式，有些先息后本的产品还需要一年一归本。
4）贷款金额，不同银行贷款限额不同，大部分银行限额1000万，有少量银行1500万，最高的可以做到3000万。
5）贷款成数，最高可以做到9成，大部分集中在6-7成左右，实控的一般可以做5成，具体成数和房屋的性质还有关系，一般别墅只能做5-6成，商住只能做5成左右。
北京地区的主流抵押贷款产品：
1、银行1，壳公司法人或者即可，利率6.86%，年限20年，等额本息还款，最高额度1500万。
2、银行2，壳公司法人或者股东或者直接包装实控，利率8.33%，年限20年，等额本息还款，额度最高1500万。
3、银行3，壳公司法人或者股东或者直接包装实控，利率6-7%，年限10年，等额本金还款（额度的一半），额度最高800万。


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