镇江一别墅区想成立业主大会被拒批，为何？同一个小区里

小编提示您：本篇文章标题是《镇江一别墅区想成立业主大会被拒批，为何？》。//本文由热心网友[显老的其实不是皱纹] 投稿。

本文标题：镇江一别墅区想成立业主大会被拒批，为何？

同一个小区里既有别墅又有洋房，业委会该如何成立呢？近日，现代快报96060热线接到市民反映，称镇江句容市新湖 · 仙林翠谷别墅区想成立业主大会，今年 8 月下旬，别墅区业主向宝华镇物业管理办公室提出申请，但却被拒绝了。如今两个月已经过去，此事依然没有进展，相关部门为何不予批准？对此，现代快报采访人员展开了调查。

△别墅区业主的签名

800 余户业主的烦恼：成立业主大会为何这么难？

据了解，新湖 · 仙林翠谷共有两个大的片区，其中别墅区下分 13 个街区，共计 800 余户业主。与之相邻的是洋房区，总户数约 1400 户。小区自交付以来，一直没有成立业主大会。今年 8 月下旬，在征得半数以上业主同意后，他们向宝华镇物业管理办公室递交了《仙林翠谷别墅区组建首届业主大会筹备组申请书》。

业主刘先生告诉采访人员，别墅区已经交付 700 余户，而最早一批也已超过了 10 年，但目前仍处于"前期物业管理"状态。他说："按照《江苏省物业管理条例》第十二、十三条规定，为了强化别墅区物业管理，我们先后两次递交了申请，但均未得到镇物业办的批准。"

9 月 18 日，宝华镇物业管理办公室在《关于新湖 · 仙林翠谷别墅区组建首届业主大会申请的回复》（以下简称"《回复》"）中，提出了两个拒批原因：其一，新湖 · 仙林翠谷别墅区与洋房区均在同一红线图范围内，区域内容积率和绿化率均为整体统一规划；其二，别墅区与洋房区公建配套为整体统一规划布局，公共设施设备存在共用情况。

△ 2005 年立项的建设用地规划许可证和红线图图片来源于镇江市商品房网上销售管理系统

△ 2006 年立项的建设用地规划许可证和红线图图片来源于镇江市商品房网上销售管理系统

问题 1：究竟是否在同一红线范围？

10 月 15 日中午，现代快报采访人员采访到了宝华镇物业管理办公室主任石宁文。他表示，根据《江苏省物业管理条例》，新湖 · 仙林翠谷虽分别墅区和洋房区，但仍属同一物业公司管辖范围，所以别墅区不具备单独成立业主大会的条件。

石宁文说，他们在回复业主时，参考的依据是《新湖仙林翠谷总平面图》。采访人员查阅《江苏省物业管理条例》发现，第七条明确规定："建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。"

据了解，该小区共分三次立项。其中，前两次建的均为别墅，分别于 2005 年和 2006 年，先后拿到了《建设用地规划许可证》，两次共计用地面积 545925.21 平方米。第三次立项建的是洋房，是 2009 年拿到的《建设用地规划许可证》，用地面积 91861.94 平方米。采访人员注意到，这三次立项，均有独立的建设用地规划许可证确定的红线图范围。

句容市物业管理办公室工作人员告诉采访人员，对于新湖 · 仙林翠谷别墅区业主想成立业主大会一事，虽然自己并不知情，但就宝华镇物业办给出的《回复》而言，他认为并无不妥。

△别墅区和洋房区之间的唯一通道

问题 2：公共配套设施是如何分配？

现代快报采访人员先后走访了新湖 · 仙林翠谷的别墅区与洋房区，发现二者被一条泄洪沟分开，唯一的通道是架在泄洪沟上面的一座小桥和桥头的一道大门。在镇江市商品房网上销售管理系统中，采访人员找到了一份《建设工程规划许可证》，其中明确提到别墅区在建设时，就规划了物业用房。而据业主称，这正是位于别墅区的一幢独立小楼——相宜楼。