为什么商业街改造往往难以成功( 五 )
即使是在老字号店铺的原址上拆迁和重建 ， 店铺重建后增加的成本也要摊到商品的价格里 。 商品价格提高 ， 经营预期不稳定 ， 高昂的店铺成本 ， 这都是造成商业街繁荣不复存在的原因 ， 而大手笔改造一定会毁掉商业街的根基 。
从商业街存在的规律来看 ， 还有一个更重要的判断 。 基于一定人口规模支撑的商业街 ， 人流的稳定和集聚维持了商业街的繁荣 。 当改造和拆迁之后 ， 开发商为增加收益 ， 一定会大幅度提高容积率 ， 将原有一两层的店铺改造为高层的商业空间 ， 而这些都需要更多的人流进入才可以形成规模效益 。 一旦成本提高 ， 价格上涨 ， 品牌缺失 ， 结果就会导致人流的下降 。
虽然商业面积增加 ， 但是人流日益减少 ， 无法形成能够支撑新增商业容积的人流量 ， 一定会带来商业的萧条 。 商业街的规律就是基于经济规律而产生的人流聚集的效应 。 但是这个规律不发生作用了 ， 在商业面积大幅度扩张的情况下 ， 店铺进入数量减少 ， 也会带来商业街的萧条 。 这就是商业街改造失败的重要原因 。
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